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租房子甲醛超标怎么办?

时间:2019/8/22 17:40:16   姓名:[news:p_name]   点击:

 

来源: 元典法律智能

转自:庭前独角兽

特别提示:凡本号注明“来源”或“转自”的作品均转载自媒体,版权归原作者及原出处所有。所分享内容为作者个人观点,仅供读者学习参考,不代表本号观点。

真实案例告诉你,租房子甲醛超标怎么办?

又是一年毕业季,刚刚毕业的大学生们离开校园走向工作岗位,很多人都需要租房。长租公寓日益成为一线城市年轻人热门之选。然而租房可能面临许多陷阱,其中针对饱受诟病的长租公寓甲醛超标问题,新毕业大学生们更应该提高警惕。


近两年,网络上不断爆出租住房屋内的空气质量问题:有的拒绝向租户提供房间的空气质量检测报告;有的出示的空气质量检测报告显示合格,但第三方检测却发现甲醛超标;有的租客自费委托第三方检测显示甲醛超标,租房公司虽承认却拒不赔偿……


小编观察了近几年因租住房屋甲醛超标引发的公开案件文书,以自如公寓涉及案件为例,为大家梳理了实践中几个备受关注问题的法官倾向性意见:


1


关于是否适用


《中华人民共和国消费者权益保护法》


(以下简称《消费者权益保护法》)


在甲醛超标引发的自如房屋租赁合同纠纷诉讼中,部分受害租户常常以在签订租赁合同时对方未告知其出租的房屋内可能存在空气质量不合格的缺陷,也未将此情况写在合同中,自如公司出租房屋并收取服务费的行为构成欺诈为由,诉请法院适用《消费者权益保护法》判决自如公司支付惩罚性赔偿金。


法院对此的观点是:不认可该种纠纷适用《消费者权益保护法》。原因在于,房屋租赁合同关系中,租户并非消费者权益保护法项下的消费者,房屋租赁行为不属于商品,也不属于一种服务,故不适用《消费者权益保护法》第五十五条的欺诈行为规定,不应按照房屋租金的三倍进行赔偿。


《消费者权益保护法》


第五十五条第一款:


经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的,为五百元。法律另有规定的,依照其规定。


2


关于《解约合同》中免责条款的效力认定


实践中,自如公司与租户因出租房屋室内空气质量问题发生解约时,自如公司的做法通常是要求租户通过手机APP软件签订《解约协议》,其合同文本系由自如公司提供的格式文本。但实际上,租户在操作时仅能看见与自己有关的房屋信息,无法完整见到有关责任承担的免责条款。


《解约协议》中免责条款:


除本协议约定的责任外,甲乙双方均不再承担相应责任和在本协议生效并结清相关费用后,甲乙双方均不得再以任何理由另行向对方索取任何费用。


对此免责条款的效力,法官往往认定为撤销该免责格式条款。具体原因如下:


(1)《解约协议》属于格式合同;


(2)上述格式条款系用于免除或者限制己方责任;


(3)未作出合理提示解释说明。


“本院认为,一方面,《解约协议》为自如公司预先单方起草的填充式可重复利用的合同,且通过自如APP端签订,符合格式合同的构成要件;另一方面,自如公司提供的涉诉房屋甲醛超标,未达到正常居住使用标准,存在违约行为,但是《解约协议》及其附件一中选择的原因为无责退,在此基础上作出的上述格式条款的约定,存在自如公司免除或者限制己方责任之嫌,对此,自如公司未能举证证明其在通过APP端与王鹏飞签订《解约协议》过程中,曾采取合理的方式提请王鹏飞特别注意上述条款并进行过解释说明,因此,王鹏飞称其没有注意到上述条款,并要求撤销的主张,本院予以支持”。


3


关于是否可主张退还居住期间租金


租户在甲醛超标的出租房间居住期间,是否需要支付租金?针对这一问题,小编在诉讼实践中观察到两种认定结论:


1. 法院支持返还居住期间全部租金


“涉案房屋空气质量不合格会对承租人的人身安全产生危害,李绍旗、田爱华居住使用涉案房屋的目的不能实现,继续居住反而会使其权利进一步受到侵害,李绍旗、田爱华依法享有解除房屋租赁合同的权利。因涉案房屋不具备居住使用的条件,自如公司无权收取李绍旗、田爱华实际控制涉案房屋期间的租金”。


2. 法院支持返还居住期间部分租金


“本院认定涉案房屋确不符合使用标准,关于已支付的租金,因李蹊确实占有使用过涉案房屋,故李蹊要求全额返还租金,依据不足,本院根据李蹊占有使用房屋的具体时间,并考虑到其使用期间房屋空气质量不符合国家标准等因素,判决自如公司返还部分租金”。


4


关于租户是否可主张违约金


实践中,法官针对租户主张的要求自如公司支付一定数额违约金的诉请,更倾向于不支持。原因在于,自如公司和租户签订的租赁合同系通过软件进行签约的,合同文本系由自如公司提供的格式文本,其中未就房屋空气质量问题而产生的违约责任进行任何约定。换句话讲,该合同未约定空气质量不合格的情况下自如公司应承担违约金,故法院一般不会支持租户的相关给付请求。


“关于违约金一节,违约方向守约方支付违约金以双方合同有明确约定为前提。本案中,涉案合同并不包含关于空气质量问题的违约金条款,则对于原告以室内空气质量不合格为由要求被告支付违约金的诉讼请求,本院予以驳回”。


小编在观察全部相关案例过程中,只发现1篇案例中法官最终判定自如公司支付一定数额赔偿金。在该案中,租户居住在自如公司提供的甲醛超标的出租房间内最终造成流产的后果,法官基于民法中的公平原则,最终判决自如公司“比照相关违约金条款赔偿李宗阳、王景7520元”。


5


关于鉴定费用的承担


租户在住进承租房间后,如出现不良身体症状时,往往会涉及到委托具有CMA资质的检测公司对该承租房屋进行空气质量检测。针对该费用支出,法院往往倾向于认定该费用系租户为了确认在合同履行期间房屋空气质量所必需发生的费用而判定由自如公司承担。


但是有一种情况需要注意:当租户与自如公司就出租房屋内甲醛问题交涉过程中,如果自如公司提供的检测报告已显示其甲醛含量超标,此时租户在明知该事实情况下,仍然自行委托检测机构所支付的费用,无法向自如公司求偿。


“关于检测费,原告在被告已提供两次免费检测并知晓第二次检测结果为甲醛超标的情形下自行委托检测机构,应由原告自行负担”。


6


关于体检等医疗费用的承担


实践中,法官往往认可租户提出的要求自如公司支付其身体检查的费用的诉讼请求。其理由为,租户居住在甲醛超标的房屋期间,因身体出现不适或担心自身健康受损而进行必要的检查,属合理支出,应当由自如公司承担该费用。


“关于王鹏飞要求自如公司支付已经发生的医疗费408元的诉讼请求,本院认为,王鹏飞居住在甲醛超标的房屋期间,因身体出现不适或担心自身健康受损而进行必要的检查,属合理支出,自如公司主张医疗费和甲醛超标不存在因果关系,但是没有提供相应证据予以证明,应当由其承担不利的法律后果,因此,本院对王鹏飞的该项诉讼请求予以支持”。


7


关于租户是否可主张赔偿精神损失费


在甲醛超标引发的自如房屋租赁合同纠纷诉讼中,部分受害租户诉请自如公司支付精神损害抚慰金。法官针对该种诉请不予支持。原因在于,精神损害抚慰金并不属于合同法中明确规定的救济手段,其适用条件也比较严格,多在侵害他人人身权益的侵权纠纷中适用。


《中华人民共和国侵权责任法》


第二十二条:


侵害他人人身权益,造成他人严重精神损害的,被侵权人可以请求精神损害赔偿。


8


关于其他费用的赔偿


在甲醛超标引发的自如房屋租赁合同纠纷诉讼中,部分受害租户还会要求自如支付相关搬家费、误工费和交通费等其他费用,但是小编观察到大多数都被法院以未能举证为由驳回诉讼请求。


经过上面的观察,面对甲醛超标引发纠纷而最终进入到诉讼程序的案件,往往都是以合同纠纷起诉其违约责任,目前,多数受害者仅仅得到退还租金、服务费,赔偿检测费的补偿。因医学界未能确定甲醛与白血病等疾病的直接因果联系,导致租客举证困难,无法实现通过侵权责任法要求自如公寓承担损害赔偿责任。


真实案例告诉你,租房子甲醛超标怎么办?



对于自如这样的长租公寓来说,装修后将房子闲置除味、消除甲醛往往需要数月之久,装修后立即出租无疑是一种节约成本的做法。但在这背后,损害的是租客的身体健康。


针对饱受诟病的租住房屋甲醛超标问题,新毕业大学生们应该提高警惕,尽量避免选择新装修首次出租房源,同时呼吁长租公寓企业加强自律,加大对持有房源房屋空气质量的改善力度,也希望有关部门加强监管。


 

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